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　　肯定会有不少人有疑问，为什么上半年“救市”政策这么密集，力度这么大，为什么市场销售额还会下滑？

　　上半年，全国300城经营性土地成交建筑面积为2.96亿平方米，较2023年同期下跌16%，再度刷新历史同期。价格方面，因一二线城市成交规模占比减少的影响，上半年土地成交平均楼板价为2556元/平方米，同比去年同期下降了20.9%。分月度看，除1月以外，其余月份同比成交规模均在下降。

　　分能级来看，二线、三四线城市土地出让金降幅均超四成。2024年上半年，一线城市住宅用地推出面积同比降幅超五成，其中上海、广州、深圳降幅均在七成左右，二线、三四线城市土地出让金降幅均超四成。部分城市优质地块拍出较高溢价，而多数城市或郊区土拍情绪仍较低。成交楼面价仅一线城市同比上涨，其余城市均有不同程度下跌。

　　一是，3月上海放松“70/90”政策，深圳跟进取消“70/90”政策并减少住宅公摊面积，福州于2月优化阳台面积规则。

　　二是，4月30日，北京海淀永丰南地块最高溢价率提至20%，此前溢价率最高15%，6月7日，上海发布的4宗商品住房用地出让公告中，取消了商品住房用地溢价率10%的上限要求。当前仅剩北京、深圳等少数城市仍保持涉宅用地土拍最高限价政策。同时，杭州在销售限价、青岛在土地出让金余款缴纳期限方面也做出相应优化。

　　再来看看重点城市2024年商品住宅供地计划情况。根据监测的19城数据来看，2024年供地计划总量缩减约10%，主要原因一方面是，今年4月末，自然资源部发布《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，其中提到要合理控制新增商品住宅用地供应，要求库存量大的城市，应暂停新增住宅用地出让。另一方面也是主要原因，城市的土拍热度不高，地方推地的积极性不高。

　　房企拿地特性方面，央国企仍是拿地主力，部分城市地方国资占比较高。2024年上半年央企、全国布局的国企及地方国资合计占比超70%，其中北京、深圳、广州、上海、厦门等地央国企拿地金额占比均在八成左右，合肥、天津央国企占比也过半，均较2023年全年有所提升。福州、郑州地方国资占比较高，拿地金额占比均在七成左右，且均高于2023年全年占比。杭州本地民企拿地金额超过7成。

　　根据国家统计局公布数据显示，1-5月份，新建商品房销售面积36642万平方米，同比下降20.3%，其中住宅销售面积下降23.6%。新建商品房销售额35665亿元，下降27.9%，其中住宅销售额下降30.5%。

　　库存方面，5月末，商品房待售面积74256万平方米，同比增长15.8%。其中，住宅待售面积增长24.6%。

　　按照标普预测，想要在年底达到9.5-10万亿，也就是说接下来的7个月里面，至少月均销售0.84万亿，拿上半年数据表现来看，下半年市场压力还是非常大的。

　　从国家统计局公布的70个大中城市新建商品住宅价格走势不难看出，整体房价在持续走低，二三线城市最为明显。

　　对于购房者而言，房价上涨的时候大家都抢着买房，担心买晚了购房成本会更高。相反，房价处于停滞或下滑阶段的时候，大家普遍会选择观望，担心后面价格还会降。

　　二手房销售表现好于新房，占比提升至三成以上。2024年1-5月，商品房期房销售2.5亿平方米，同比下降31.0%；现房销售1.1亿平方米，同比增长23.0%，表现明显好于期房。从占比上看，2024年1-5月现房销售面积占总销售面积的比重为30.6%，较2023年全年提升8.1个百分点。销售价格方面，二手房也是呈现下滑趋势。其中一线城市跌幅明显高于二三线。

　　在“5.17”新政出台后，市场下跌速度放缓，但交易变化趋势出现分化。一是二手房市场，上海、北京、广州、杭州等一二线城市交易面积受到提振，但新房市场交易面积仍在普遍下滑，二手房市场热度暂未传导至新房市场。但在二线及以下城市，新房成交面积有所上升，二手房市场却普遍出现不同程度的下跌。但总体来看，517新政确确实实提振了市场信心，也带动了市场回暖。

　　2022年以来，全国各地出台利好楼市政策超2000条。其中2024年1-6月份出台364条，同比上升13%，二季度各地政策保持较高频次。一线城市在限购、限贷、公积金等方面均有政策优化。二线和三四线城市继续从取消限购、完善二套房认定标准、优化公积金政策、优化限售、发放购房补贴等方面优化需求端政策。

　　从目前高层的动作来看，“救市”决心非常坚定，所以未来或将会根据房地产市场情况进行政策加码。这也会在一定程度上改善购房者预期。

　　目前的情况是，在利好政策密集出台的背景下，二手房市场要远远好于新房市场。其背后的主要原因一方面是价格原因，主要原因还是因为大量房企的暴雷导致新房需求外溢至二手房。因此，保交楼一直是房地产调控非常重要的一部分。

　　其实，之前保交楼工作之所以进展缓慢，其中一个重要原因就是资金问题没解决。现在来看，保交楼工作资金来源算比较明确了：

　　一是白名单机制专项（（即城市房地产融资协调机制），截至5月16日，商业银行审批通过了金额9350亿。

　　如果资金到位，可以缓解一部分企业资金困难的问题，让保交楼工作得到顺利执行，相信市场也会很快修复。

　　目前房价下滑的主要原因是房地产供求关系发生了巨大变化。从以前的供不应求到现在的供大于求。所以高层明确要加快消化存量房。

　　从目前各地土地端出台的政策上来看，加大改善型或高品质住宅的用地支持、进一步降低购地成本或用地成本、在土地出让金方面做更大优惠等内容。为房企建设“好房子”提供优质条件，这些都属于供给侧改革。除此以外，对于库存高企的城市，要求停止供应土地，但目前具体细则还没出来。供给侧改革是当前房地产调控的重要手段之一，未来还会继续执行。

　　降首付是让资金不充裕但有需求的客户可以上车，让之前不具备购买力的人变成有效需求。降利率是降低购房人的购买成本和还贷成本。北京517政策终于落地，这也意味着四个一线新政已全部落地。从一线城市新政调整方向来看，核心还是降首付和房贷利率，并松绑限购。除了以上政策，其实目前救市政策还有很大的想象空间。比如目前呼声最高的降低存量房贷利率等。

　　5月15日，合肥出台十条新政，主要包括：实施购房补贴，购买新房最低补贴1%，对于新市民、“以旧换新”等群体最高补贴2%，取消摇号，市区商品住房项目不再执行公证摇号公开销售，由企业自主销售，提高公积金额度，双方正常缴存的住房公积金最高可贷额度调整为100万元，单方调整为70万元。

　　5月21日，合肥将首付比例调整至国家规定的下限，即首套房贷首付比例降至15%，二套房贷首付比例降至25%，首套房贷利率也降至3.45%。

　　根据第一房研究院AI楼市指数系统统计数据显示，合肥市区2024年1-6月份累计出让涉宅用地20宗，成交14宗，6宗终止出让。成交金额123.5亿元。2023年1-6月合肥市区成交涉宅土地是24宗，258.5亿元。从宗数上看，比去年同期就少4宗地，但从金额上看，基本上是少了一半。从热度上来看，今年的土地热度不及去年。从昨天的土拍可以看出，目前合肥的土地市场，房企拿地较为谨慎，对于核心板块拿地热情较高，对于不确定性较大的区域不敢带太高预期去拿地。合肥新房已经全面进入改善型，尤其核心区域，产品越来越“卷”，户型越做越大，已经不是刚需购房者能承受的。而对于目前拿地的逻辑是哪里适合做大面积改善产品就在哪里拿地

　　近一年半合肥市区新房月均供应量31.2万㎡，月均成交量30.3万㎡，成交均价为22398元/㎡，供需几很。分月度看，从2023年6月开始，市场长期处于筑底期。成交均价方面，近一年半稳中有涨。由此可见，新房市场的购房群体更倾向于选择高能级板块的高价格产品，同时在放开限价后，市场价格有明显上升趋势。从2023年12月开始至2024年2月份，合肥市区新房市场已经连续2个月下跌，2-5月份市场连续4个月上涨，6月份截止27号的成交量在21.4万方预计到月底可能会超过5月实现连续5个月上涨。

　　1、新房整体均价还会涨，从2023年下半年及2024年半年合肥市区成交的土地来看，均位于核心板块，高端住宅项目较多，后期这些项目入市将进一步拔高合肥新房成交均价。

　　2、“学区房”回归理性，但仍然是成交主力。合肥的购房者，从之前文章分析的成交结构上可以看出，对于学区的偏好程度要高于其他配套。前几年随着教育集团化的推行和楼市上行，一时间遍地“名校”和“学区房”博鱼app。如今，随着教育集团化的普及博鱼平台，买房人越来越理性的看待学区这个问题，所以一些没有时间沉淀、没有成绩支撑的学校，已经陆续被排除到“学区房”的范畴之外。

　　目前高层“救市”决心坚定，下半年楼市可能还会有更重磅的“大招”出台。政策或将从保交楼，继续提供资金支持，供需两端共同发力等。另外，目前降低存量房利率的呼声较高，后期政策也不排除会从这方面入手。对于合肥而言，在整体政策环境逐渐宽松的情况下2024年的房地产市场也迎来了连续4-5个月的上涨，按目前的形势来看，下半年合肥新房市场的成交均价可能还会涨！返回搜狐，查看更多