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　　房产似乎是国人永远的话题，天下苦房地产，久已；房子犹如一个魔盒，魔盒被打开后，魔鬼与天使一起乱舞，有人哭，有人笑。

　　上周，小喵跟一位从事房地产行业二十多年的智者L先生畅聊了一番，他的工作经验覆盖房地产开发的各个环节，从最初的土地获取、设计图纸再到项目融资、施工建设、推广销售等，可以说对每个环节都非常熟悉，见证了房地产二十多年来的风风雨雨，期间感慨颇多；

　　中国房地产市场二十多年来从野蛮生长的拓荒时代（1980-1996），到躺着赚钱的黄金时代（1997-2007），再到商品房的后黄金时代（2008-2017），最后到如今的白银时代（2018-至今），二十多年，是孩童长成芳华的时间，是生活方式产生巨变的时间，是中国走上小康之路的时间，也是房地产业欣欣向荣繁荣发展的时间。从1998年到2017年，房地产业经历了大起大落，也经历了改革调控，从“蜗居”到“房奴”，从“鬼城”鄂尔多斯，到“宇宙中心”十万一平的五道口，从温州炒房团，到中国大妈国外炒房，从国家鼓励买房，到国庆节21城限购限贷，房地产在二十年中不断在被炒作，被泡沫，被妖魔，被误解。

　　每一个时代都蕴含着机遇与挑战，而L先生也在不同的环节遇到了形形色色的人，有空手套白狼的房地产开发商，有想要通过炒地皮一夜暴富的企业主，有通过包装资产获取巨额银行的不法分子，在过去的二十多年里，有人通过房地产早已实现财务自由，有人因为禁不住利益被禁足铁门，也有人借助房地产玩坏了杠杆倾家荡产，时代的车轮一直向前，但有些故事在后事回顾起来才会别有一番滋味。

　　有一个经典的故事：爹对儿子说，我想给你找个媳妇，儿子说：可我愿意自己找，爹说，但这个女孩子是比尔盖茨的女儿！儿子说，要是这样，可以。然后他爹找到比尔盖茨说，我给你女儿找了一个老公，比尔盖茨说，不行，我女儿还小；爹说，可是这个小伙子是世界银行的副总裁！比尔盖茨说，啊行！最后，爹找到了世界银行的总裁说，我给你推荐一个副总裁，总裁说，可是我有太多副总裁了，爹说，可是这个小伙子是比尔盖茨的女婿！总裁说，这样，可以！于是生意就做成了。这个故事小喵最早听是在电视剧《蜗居》中宋思明讲的，当时的房地产正处在黄金时代，应该很多开发商都深谙其道。

　　据L先生介绍，也是在2008年房地产处于黄金时代，他结识了一位小老板就是上述故事的一个典型应用者，这位小老板接手了陕北某企业的一个小型煤矿厂，但是迫于没有资金开发，所以该矿厂一直处于停滞状态，该老板有一名会计，这位会计非常聪明，通过同其老板沟通合计，将进行了一系列的矿厂包装，配备销售公司、物业管理公司等，请银行人员评估并将矿厂抵押2亿元，用贷出来的2亿元购买了某商业写字楼4层，总计20000平方米，同时再将写字楼重新包装，向银行抵押4.5亿元，再用该4.5亿元盖了一栋20层的住宅楼，通过最初的矿厂包装，不停的购买资产抵押，再通过销售房产从中获利，这名小会计在短短的几年时间里身价过亿。

　　有家公司的王老板(化名)的个人资产只有50万元，而上海某项目公司的股权价格却高达1亿多元。按照常理，王老板要买下那块地，简直是天方夜谭。但是王老板却做到了。他先将全部家当50万元作为定金，支付给土地的前主人作为订金；然后,拿着这块土地通过各种方式进行融资，筹集了1亿元的资金后博鱼综合，买下这块地；最后，要求建筑公司垫资建房，并借土地价格上涨之机，将土地卖给另一家开发商，L先生说，王老板的故事，每天都在地产界发生。他表示，“即使在楼市的冬天，只要能遇到低价土地，房企老板依然能在短时间内赚到利润。”在他看来，只要有融资手段以及行业经验和一定的关系网络，便可以通过操盘地皮从而获得不菲的利润。

　　你以为的房地产开发商的融资渠道只有银行和信托吗？其实并不是，开发商的融资渠道是比较多的，据L先生介绍，如果你深谙房地产开发中的每个节点，资金的融资渠道会更加广泛，犹如你精心设计的一个程序，某个代码在运行到某个节点会输出什么内容你已经谙熟于心，此时高人完全可以设计一份非常完美的策划书帮助你完成整个项目。

　　手段一：高利贷借钱。房产老板拍得土地以后，便会找民间借贷人，以2%-3%的高额月利率，获取过桥借款，用以支付土地出让金，或者股权转让金。获取土地使用证后，向银行申请，用以偿还之前的过桥借款。如果银行不同意，开发商就会向民间借贷者借贷。

　　手段二：拉建筑商参建或者垫资。由于大部分建筑公司都有较强的资金实力，又受制于“垫资建设”的行业潜规则，所以他们成为开发商的又一“输血源”。虽然开发商的工程项目必须向社会公开招标，但实际上却暗箱操作，将工程交给提供资金借贷的公司。也有个别建筑老板贪心,主动提出参建项目，获取公司股权。

　　手段三：利用信息不对称赚中介费。有一些房产老板往往利用信息不对称，先付股权转让或者土地拍卖的订金博鱼下载，而后再将项目整体转让给其他开发商，从而赚取较高溢价。但是近年来开发商获取土地信息的渠道和手段越来越多，这种方式不再成为主流。很多公司转型为土地中介，专门为开发商找地。

　　手段四：完成前期开发后高价转让。一些公司专门选择投资价位较低、手续不全的土地，然后通过各种手段和渠道，得到建设开工的所有许可权，将原本并不赚钱的项目包装成“金娃娃”，然后高价转让给其他大公司，由后者承担项目开发。

　　现如今，房地产行业监管趋紧，据不完全统计，2019年合计超过500次房地产调控，平均每个工作日有2次以上的房地产调控，刷新了历史纪录，未来中国的房地产或许再也不会出现前二十年中出现的一些乱象，而正如智者L先生所言：最终一切都会回归理性，中国房地产正式进入下半场