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　　作为从业者、房企，以及很多拥有房子，尤其是有两套、三套房子的业主，觉得目前的房价已经跌到位了，楼市的泡沫已经挤完。

　　老杨是房地产从业者，也有几套房子。不过，老杨从事房地产宏观研究，一贯以数据说话，秉持客观理性的研究态度。

　　该指标又分为三个细分指标：房价收入比、租金收益率、短周期波动过程中房价平衡度，也即是否透支、是否低估，以及周期性波动当中的均衡度。

　　房价泡沫的滋生，基本上是从 2016 年的二季度开始，随着全国房价快速大幅上涨，房价超出了合理值，开始出现泡沫现象。

　　通过上图，我们能够较好地观察历史走势，时而高涨，时而下跌，有时候房价泡沫比较明显，有时候房价泡沫就被挤完了。

　　如果在房价刚跌的 2021 年下半年，甚至到了 2022 年、2023 年，当时房价已经跌了一两年，但跌的幅度不够大，跌的时间不够久。

　　除了监测全国的总体房价泡沫走势之外，我们还监测了全国 50 个大中城市，每个城市都有房价泡沫指数。

　　50 个城市当中，目前有 44个城市的房价泡沫指数是负值，即房价泡沫挤完了，处于低估的区间。

　　比如杭州，杭州的房价繁荣期时间比较长，从 2016 年初到 2021 年的上半年，房价涨的时间很长，涨幅很大。

　　2022 年和 2023 年，杭州的房价跌幅比较小，尤其是新房市场存在限价，有些红盘的存在，导致新房价格总体上保持强势。

　　主要是因为 2020 年到 2021 年上半年，这两个城市房价有较大幅度的上涨，导致到目前为止，房价泡沫还有一点。

　　通过监测和观察全国总体和每个城市的房价泡沫指数的运行情况，我们可以比较好的观察房价到底是高估还是低估了，为我们研判市场走势和参与市场交易提供有价值的参考。

　　我可以很负责任的告诉你：从98年左右，商品房改革到现在，房价持续上涨到2020年，差不多涨了22年，从2020年房价下跌，才跌了4年，还远远不够，接下来房价至少还有5-10年会继续下跌。

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　　《楼市探秘》一书作者博鱼网址，房地产市场监测系统主创者，购房导师，曾任房地产总裁班特聘教授，上海市房地产领军人才。关注小弟号：老杨聊房