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　　没有体现国民经济晴雨表的功能，资源优化配置的功能，或者让老百姓共同富裕的功能，所以资本市场也有问题。

　　中国的房地产经过二十多年的发展，在最近四年——从2021年到2024年，出现了重大的调整。这个调整，如果你是根据年度的指标环比、同比这么算，每年几个点、甚至10几个点，整体看不出到底跌了多少。

　　第一个指标，房地产包括住房和非住房，整个房地产的建筑量，2020年是22亿平方米，2024年总的12个月数据还没出来，根据前11个月的数据，然后再加一个月估算，是6亿多平方米。从22亿变6亿多，跌了60%多，差不多跌了65%。

　　第二个，除了建房以外，建好的房子，一手房销售2020年销了18亿平方米，去年销售量是5亿平方米，也差不多跌了60%几。

　　2020年全国土地批租8.7万亿人民币， 2024年预计就在3万亿，这还是比较乐观的。1-10月份的土地批租量，实际上就是2万多亿。就算后边两个月又加了1万，也就三万多亿。

　　2024年底指标还没出来，到11月份，全国的统计指标跟2020年的房价比，跌了40%。有的地方多一点，有的地方少一点等等。

　　开发商，它倒是想要钱，但信誉不好，负债率极高，银行不敢再大量借钱给开发商，所以，开发商的融资能力也大幅减弱，这个减弱，也少了50%。

　　回首看，房地产事业是90年代起来，到了2000年、2010年，整个20年其实没有一次像样的调整，一直是一路歌舞升平、一路发展。

　　第一，美国的次贷危机，是美国政府在2000年遇上了互联网泡沫危机和“911”以后，美国经济低迷，为了启动经济，搞的破天荒的、违反经济规律的决策的结果。

　　它当时定下，所有美国人，买房通通可以零首付，一点本金都不要，你可以去买一套房，同时，买了以后，房价如果涨了，涨20%，占整个价值80%，等于你就有20%的本金了。

　　美国政府还允许老百姓套现，再借一次钱，把里边增值了的、变成本金的20%套现。套现可以养家糊口，可以吃饭旅游，可以消费。

　　银行把次贷打个包，作为CDS债券，在美国的资本市场发债，而且还可以放大40倍，也就是你有一亿买债券可以买成40亿，可以透支。

　　它没有几十倍杠杆变成金融市场的坏账，也没有发疯一样的高杠杆、零首付让老百姓买房，变成许多泡沫。

　　中国房地产，哪怕现在有问题，核心还是一个“库存太大”的问题，是一个房产公司负债率比较高的问题；

　　总之，不要把中国房地产糊里糊涂地去跟美国联系在一起，跟次贷联系在一起，然后想象一下，有多么可怕。

　　我们不能把这次房地产的调整，跟日本90年的房地产调整放在一个台面上去讨论，这是风马牛不相干的两件事。

　　核心是因为日本的房地产泡沫调整，和日本的金融系统泡沫崩盘是结合在一起的。而且这个金融系统泡沫崩盘，不是房地产泡沫带动金融系统崩盘，而是日元本身。

　　在80年代，日元升值了2倍，到了90年以后，日元又贬值了两倍。一进一出，差不多有三倍四倍的震荡。这个日元升值和贬值是美国人对付日本人；

　　在这个过程中，日本自己又没有有效的抵御方式，最后被美国打了一棍子，是一个世界级的金融“割韭菜”。金融摧毁，再加上房地产泡沫——等到日元一贬值，整个鸡飞蛋打，火上浇油。

　　第二个，日本人有一个情况，在90年日本房地产泡沫崩盘的时候，日本的城市化率已经达到了77%。而且这还是户籍人口的城市化率，从90年到现在，20年过去，它现在的城市化率也就是78%、79%。

　　房地产一萧条，跟房地产有关的制造业有四十多个行业，机械、家电、建筑行业，各种各样的产业都会衰退。房地产也是个很大的就业面，它这一困难，至少减少几千万建筑工人的就业。

　　当下对房地产直截了当的的拯救，至少国家在三中全会以后，在9.24会议后，各部门布局的措施里，在经济工作会议的文件里，体现了至少有5种措施。

　　这场房地产的危机，关键是产能过剩，差不多有20亿平方米的一手房库存。而且这个库存，至少会带出10万亿的现金流回不来。

　　如果我们国家拿几万亿，现在房价是比正常价格打了6折、7折，打6折的情况下，本来1万亿买1亿平米，现在可能买1亿6千万平方米，可以多买很多房子。政府可以用这个模式，买10亿、15亿甚至20亿平方米的库存。

　　我们10亿人口，假如说有2亿人是需要政府保障房的，一个人10来平方米要20多亿平米，现在有5%在手中博鱼平台，还要增加15、16个点，那么就需要买10亿、20亿平方。

　　如果买了以后，政府手中有了这20多亿平方米，就能够给2亿城市居民——不管农民工进城要租赁房，还是广大大学生毕业初期买不起房，要租赁，总之就可以起到保障作用。

　　5万亿到了债权人手中，债权人又会还它的债务，两次、三次一循环，就可以使十几万亿、二十万亿的三角债出清。

　　因为你是打了六折买房，然后你租赁给老百姓做公租房，商品房每个月的租金也差不多打六折。就等于商品房买的，商品房出租，一样，投入产出是平衡的。

　　更关键的是——你把这笔租金作为REITs，在资本市场上发ABS债券（Asset Backed Securities），发了以后，这个债券是可以有4%左右的利息收入的。

　　中国企业房产系统的融资，在这一次改造以后，会把现在房产商80%、90%的负债率，着力降到50%左右。

　　即买地的钱是借来的，造房子开发贷是借来的，房子还没造好卖出去按揭又是借来的，这三个负债率叠在一起，这样就80%、90%的负债。

　　比如买地的钱，不能80%、90%由银行背着，而是要用自有资本，这是个铁的原则。我在重庆就这么干的，重庆房产商的负债率就相对低一点，就这个原因。

　　你不能让它负债，然后地价翻一翻，300万/亩变1000万/亩，增加的钱全是银行在后边堆。这样的话，过往开发商出格的全国各地“地王”就会一个个出现。

　　现在全国有9万多家，我们14亿人，城市居民9亿多人，相当于每1万人摊上一家房产公司——这是世界之最。

　　所以过去中国全民炒房——哪个行业在过去十年，要是不开个房产公司，好像就吃了八辈子的亏，个个都想搞房地产。

　　我自己认为，两三年以后，大家再来一次统计的话，中国房产商企业注册为开发房子、造房子的企业，会降到2万家以内。

　　最后一点，经过这一场暴风雨的洗礼，中国房地产进入到一个新格局、新常态。不管是金融，还是建设规划，各个方面都会更好地、更有序地发展。

　　中国的房价，在2020年，家庭收入的23年-30年买一套房，这个国家有统计；但在全世界，一般是该国老百姓家庭收入的7-10年买一套房。

　　这次一跌，2024年房价已经跌到了2014年、2015年房价的均价。这么一来，现在的房价跟老百姓收入比，已经不是二三十年买套房，大概是10年-20年买套房。

　　如果今后10年房价不会马上又往上涨，但每隔十年GDP翻番，人均收入翻番，这个时候，收入跟房价比，就会从现在的10-20年缩小到8到10年，最终，也会跟世界合理的性价比相当。（世界各国7~10年买一套房是因为大家已经是房地产建设晚期了，中国还在半山腰向上博鱼全站，城镇化、GDP增长都还有空间。）

　　人的一生，工作四十多年的收入，六分之一的钱买套房——世界上房地产有个概念，一生的六分之一的收入买套房是合理的；

　　如果你不买房子，租房，一年收入的六分之一租套房也是合理的。但如果一年收入50%租房，那说明你房子成本太高，你不该租那么大、那么高的房子。

　　我的观点是，房产刚需还是相当大的，你只要看看每个城市还有大量的老旧步梯房就明白。 但老百姓普遍没钱了。另外，新建的房子太多，库存惊人，需要五六年才能消化完。所以，二线以下的城市房子还得降价，降到成本价以下，五到十年后，消化完库存，楼市就变成个正常市场，靠产品质量，靠品质才能卖得出。

　　现在农村老龄化严重，年轻点的不少都在城市买房子，他们还是农村户口，所以实际城镇化化率不止百分之48，农村未进城买房的大多数是老年人，购买力不足，未购房的年轻人躺平的很多，所以以后房地产就是夕阳产业，没有多大刚需了，除了降价到当地平均收入7到10年买一套房，就是死扛到底